「再建築不可の物件」とは、現在建っている家を解体してしまうと再び建てることができない物件を指します。
しかし、このような物件においては、リフォームによって改修することは可能です。
再建築不可物件は、他の不動産と比べて低価格で手に入ることがあり、そのために積極的に購入する人もいます。
しかし、リフォームの範囲や許容範囲についてはどこまでが適切なのでしょうか。
例えば、外壁の取り壊しや柱の修繕といった工事は、リフォームの範囲に含まれますか？このような疑問について、再建築不可の物件において許容されるリフォームの範囲について詳しくお伝えします。
再建築不可物件
再建築不可物件とは、建物を解体して土地にすると、新しい建物を建てることが禁止される物件のことを指します。
この理由は、道路への接道義務を満たしていないからです。
接道義務とは、建物を建てる際に必要な条件のことです。
具体的には、「幅が4メートル以上の道路に、建物から2メートル以上接する必要がある」という規則があります。
これは、建築基準法の42条および43条で定められています。
この規則の目的は、災害時に救急車や消防車などの緊急車両が迅速にアクセスできるようにすることです。
つまり、安全上のリスクの高い土地に新たな建物が建てられることを防ぐためなのです。
この接道義務の基準は、1950年の法改正によって導入されました。
そのため、改正前に建てられた建物が新しい規則に適合せず、再建築が許可されない状況が「再建築不可物件」となるのです。
再建築不可の物件
再建築不可の物件かどうかは、建築基準法第43条によって判断されます。
この法律は、建物の建設や改修に関する基準を定めています。
具体的には、以下の条件が該当します。
1. 幅員が4m以上の道路に2m以上接していない場合：建物が道路から十分な距離を保っていない場合は、再建築ができないとされています。
2. 土地が道路に接していない場合：建物の敷地が道路と接していない場合は、再建築が制限される可能性があります。
道路との接触は、安全性や交通の利便性の観点から重要視されています。
3. 地域が市街化調整区域の場合：市街化調整区域は、都市計画の進行や土地の適切な利用を目的として設定されています。
このような地域では、建物の新築や改修に制限が課されることがあります。
これらの条件は、個別に判断されます。
つまり、物件の場所や状況に応じて再建築の可否が決められます。
担当の行政機関や建築士に相談することで、より具体的な情報を得ることができます。
また、再建築が不可とされた場合でも、建物の改修やリノベーションなど、一部の工事は可能な場合がありますので、専門家の意見を仰ぐことが重要です。
幅員4m以上の道路に2m以上接していない場合
もし敷地がこの基準を満たしていない場合、災害時には緊急車両がアクセスするのが難しくなりますし、避難経路を確保することも困難になる可能性があります。
そのため、再建築が不可能になることがあります。
土地が道路に接していない場合
他人の土地を通過する必要があるような不動産は、再建築が不可能な条件となります。
再建築が不可というのは、道路との接道が2m未満である場合を指しています。
このような場合、不動産の再建築を行うことができず、建物を建て替えることはできません。
市街化調整区域の場合
都市計画法によって指定された市街化調整区域というのは、不動産の所有者が接道義務を遵守していても、再建築ができない可能性がある地域のことです。
この指定は、無秩序な都市の発展を抑制するために行われています。
つまり、土地の所有権者が一定の要件を満たしている場合であっても、区域内では新たな建物の建設や再建築が制限される場合があります。
このような制約は、都市のまちづくりを計画的に行うために設けられており、土地利用の調整を目指しています。
リフォームはどこまでできる
再建築ができない物件において、リフォームの範囲はどの程度まで認められるのでしょうか？この場合、再建築ができない物件に対するリフォームの許容範囲について詳しく説明いたします。
再建築ができない物件のリフォームにおいては、建築確認の必要がない範囲内であれば工事が行えます。
建物の種類によって、建築確認の必要性は異なります。
建築基準法第6条では、建物を大まかに4つのカテゴリーに分けています。
第1号から第3号に該当する建物の場合、大規模な修繕や内装変更を行う場合は申請が必要です。
再建築不可の物件のリフォームをするメリット・デメリット
ここでは、再建築不可の物件のリフォームをするメリット・デメリットを見ていきましょう。
メリット
再建築不可物件をリフォームする最大のメリットは、物件を比較的低価格で手に入れることができる点です。
これらの物件は通常、接道義務を満たしていないために売却が難しく、その結果として一般的な市場価格よりも低い価格で提供される傾向にあります。
多くの再建築不可物件は、古い建物であるが、優れた立地条件に位置していることがあります。
適切なリフォームを行えば、これらの物件は価値の高い不動産に変身する可能性があります。
また、既に所有している場合には、新築に比べてコストを抑えながら住宅を改善することができます。
さらに、再建築不可物件は資産価値が低く、固定資産税も割安です。
これにより、長期的な視点で見れば、コストを節約することができます。
デメリット
再建築が不可能な物件のデメリットはいくつかあります。
まず、流動性の低さが挙げられます。
このような物件はリフォームしても買い手が限られるため、売却時に価格が下がるリスクが高まります。
さらに、基礎部分の交換が制限されているため、物件の状態によっては「購入価格＋リフォーム費用」よりも売却価格が下がる可能性があります。
また、接道問題による災害時のリスクも無視できません。
緊急車両がアクセスしにくい場所にあると、火災や地震の際に対応することが困難になります。
これも価格が下がる要因となります。
さらに、再建築が不可能な物件は住宅ローンを組むことが難しい場合が多くあります。
銀行もこれらの物件に対して慎重な姿勢を取るため、資金調達が制約される可能性があります。
したがって、再建築が不可能な物件をリフォームして住む場合は、これらのデメリットを十分に理解し、検討することが重要です。
また、売却を検討する場合は、専門の買取業者に相談することも一つの選択肢です。
通常の不動産業者が扱わない再建築が不可能な物件でも、これらの業者はそのまま買い取ることがあります。
まとめ
再建築ができない物件の場合でも、スケルトンリフォーム（フルリフォーム）を行うことで、新築に近い外観や設備を手に入れることができます。
そのため、物件を売却したり、他の人に貸したりすることも可能です。
また、古民家の需要も高いので、上手にリフォームを行うことで収益を上げることもできるでしょう。
ただし、リフォームの際には注意が必要です。
建築違反になってしまったり、近隣の方にご迷惑をかけてしまったりする可能性があるため、慎重な計画を立てる必要があります。
建築基準や法規制を遵守し、周囲の環境に配慮しながらリフォームを進めることが重要です。
