不動産の登記事項証明書とは
不動産の登記事項証明書は、不動産を購入・売却する際に必要な書類の一つです。
不動産の評価証明書や地図などと一緒に、最初に確認するべきものです。
今回は、登記事項証明書の申請方法や証明書の内容について丁寧に説明します。
不動産の登記事項証明書は、かつての登記簿謄本に相当するものです。
かつては、実際の登記簿を複写して登記簿謄本を作成していましたが、現在は登記の内容はコンピュータ上に保管されており、直接閲覧することはできません。
そのため、欲しい不動産の登記内容をプリントアウトし、登記事項証明書として登記官が証明します。
これは正式に証明されたものであり、かつての登記簿謄本と同じ法的効力を持っています。
不動産の登記事項証明書の申請方法
不動産の登記事項証明書を申請するには、法務局への訪問による方法とインターネットでのオンライン申請による方法があります。
法務局での申請は、申請用紙に必要事項を記入し、直接受け取りに行く形式です。
オンライン申請では、インターネット上で申請手続きを完了し、法務局に受け取りに行くことも、取得した証明書を郵送してもらうこともできます。
不動産の登記事項証明書の料金
法務局へ直接申請する場合の料金は600円です。
オンライン申請で法務局に取りに行く場合は480円、証明書を郵送してもらう場合は500円となります。
ただし、証明書の枚数が50枚を超える場合は、50枚ごとに100円の追加料金がかかります。
また、オンライン申請の受付時間は平日の午前8時30分から午後9時までです。
不動産の登記事項証明書の種類
登記事項証明書にはさまざまな種類があります。
全ての登記記録がまとめて記載された「全部事項証明書」が通常の登記事項証明書とされています。
コンピュータ化されてから現在までの全ての動きが記載されており、テキストがより読みやすくなっています。
土地一筆や建物一個ごとに証明書が作成されますが、マンションなどの区分建物については、マンション一棟ごとに証明書が作成されるため、一般的には各部屋ごとに取得することとなります。
登記簿の特記事項について
敷地権付の場合、敷地権の目的である土地の情報は、専有部分の建物にも明記されています。
現在の有効な事項が記載された現在事項証明書があります。
効力の失った所有権移転の履歴や担保権の情報は省略され、現在の有効な所有権や担保権、仮登記などの情報のみが記載されています。
効力としての証明書としては、一部事項証明書と変わりませんが、通常は料金も同じです。
しかし、全部事項証明書の取得が一般的です。
一部事項証明書は、必要な情報のみを抽出したものです。
共有者や区分建物の場合の事項証明書
共有者が多数いる場合やマンションなどの区分建物の場合、全部事項証明書を取得するとページ数が多くなりすぎたり、権利関係が分かりづらくなる場合があります。
特に大規模なマンションでは、全部事項証明書を取得すると1棟丸ごとの証明書となり、区分建物（部屋）ごとの所有者や抵当権などの情報を見るのが困難になります。
そのため、共有者ごとや区分建物ごとに一部事項証明書を取得するのが一般的です。
なお、一部事項証明書には一部非公開とされる閉鎖事項が含まれています。
閉鎖事項証明書の発行
建物が取り壊されて滅失登記が行われた場合、その建物の登記が抹消されるわけではありません。
滅失登記がされ、必要に応じて閉鎖事項証明書として発行されます。
また、土地の合筆により元の複数の土地が一筆にまとめられた際や、逆に分筆されて別々の土地になった際には、元の土地登記簿は閉鎖され、保存されます。
また、紙の登記簿がコンピュータ化された際には、紙の登記簿も閉鎖登記簿として保管されます。
ただし、登記事項要約書は証明書としての効力はなく、特記事項の要約情報を示すものです。
過去の登記簿の閲覧制度
かつての紙の登記簿では、閲覧制度がありました。
地番や家屋番号で請求すると、物件の複写前の原本を閲覧し、現所有者の住所や名前、有効な担保権などを特定することができました。
不動産の登記事項証明書の構成
コンピュータのデータ化により、不動産の情報は可視化されず、所有者の情報や有効な抵当権の有無を調べることが困難になりました。
そのため、登記事項証明書が導入されました。
これは登記情報の要約を提供するものであり、情報の閲覧ではなく、印刷された紙の形で提供されます。
証明のための書類ではなく、現在の登記事項が記載された紙を受け取るだけです。
登記事項証明書は、使い方さえわかっていれば非常に便利です。
最初のページには「表示の登記」と呼ばれる不動産の状況が示されています。
ただし、「権利部（甲区）」や「権利部（乙区）」の登記には、一部例外を除いて義務付けられていないものもあり、その登記情報には注意が必要です。
表題部は土地と建物の2つに分かれています。
「表題部（土地の表示）」の場合、一番最初のページに「表示の登記」という項目があります。
この部分には、土地の所在地、地番、地目（宅地、畑などの用途を示す）、地積（土地の面積を平方メートルで表す）、登記の日付（合筆や分筆、換地処分などの日付）が記載されます。
なお、土地の所在地や地番は住所とは異なるため、わからない場合は登記識別情報や権利証を確認するか、法務局に問い合わせて調べる必要があります。
「表題部（主である建物の表示）」の場合も、最初のページに表題部があります。
ここには、建物の所在地、家屋番号、種類（住宅、事務所、工場など）、構造（木造瓦葺1階建て、鉄骨造3階建て、鉄骨鉄筋コンクリート造地下1階付4階建てなど）、床面積（平方メートルで表される。
階ごとに表示され、例えば地下1階の床面積は25.43㎡で、1階は45.89㎡、2階は38.41㎡などと記載されます。
床面積の表示は、壁の内側を基準にした内法で表されます）、登記の日付（新築の場合は平成年月日など）が記載されます。
所有権の登記による所有者の表示
所有権の登記では、第三者に対抗できる所有権の証明となります。
登記事項は、次のように記載されます。
1. 表題部の所有者： 所有権保存の登記をする場合、所有権の証明は必要ありません。
所有者の氏名と住所が記載されます。
区分建物の場合、まず1棟の建物全体の表示が記載されます。
2. 表題部（主たる建物の表示）： 専有部分の家屋番号、所在地、建物の名称（マンション名など）、種類、構造、床面積、登記の日付が記載されます。
3. 表題部（専有部分の建物の表示）： 各部屋ごとに、家屋番号、建物の名称（マンションでは部屋番号）、種類、構造、床面積、登記の日付、表題部所有者が記載されます。
もし土地が敷地権として一体化されている場合は、主たる建物の表示に追加で次の情報が記載されます。
表題部（敷地権の目的たる土地の表示）： 土地の符号、所在地と地番、地目、地積が記載されます。
土地が複数ある場合は、全ての土地についての情報が記載されます。
表題部（敷地権の表示）： 各部屋ごとに、土地の符号、敷地権の種類（所有権、地上権、賃借権のいずれか）、敷地権の割合（持分）が追加で記載されます。
敷地権の割合が土地ごとに異なる場合もあります。
敷地権化されていない場合は、当然ながら敷地権関係の表示はありません。
所有権の登記により、土地または建物の所有者が記載されます。
4. 権利部（甲区）： 所有者の氏名と住所が記載されます。
もし所有権が売買や相続などによって移転した場合は、所有権移転として次のような情報が順次記載されます。
5. 所有権移転： – 順位番号 – 登記の目的（所有権保存や所有権移転など） – 受付年月日と受付番号 – 移転の原因（売買などの年月日） – 所有者の住所と氏名 以上が所有権の登記による所有者の表示に関する詳細です。
登記についての注意事項
所有権移転登記と抵当権設定登記の優先順位について注意が必要です。
登記には、甲区と乙区の２つの区分があります。
甲区では所有権移転登記が行われ、乙区では抵当権設定や賃借権設定、地上権設定など、所有権以外の権利に関する登記が行われます。
登記事項証明書を確認すると、仮登記や他の登記が行われていることがわかります。
仮登記権利者が本登記を行うと、所有権移転があり、最後の所有者は所有権を失います。
この場合、登記官が登記を抹消し、記載事項に下線が引かれます。
仮登記がされていることはすぐにわかるため、後から所有権を取得した人は、先に仮登記がされている場合には対抗することができません。
仮登記は、お金を借りる際の担保として使用されることもあります。
また、土地の場合、所有権以外に敷地権も登記されます。
たとえば、敷地権化されているマンションの場合、一部の専有部分の建物は土地を敷地権化していないことがあります。
その場合、専有部分の建物の所有者の住所氏名が共有者として土地の甲区に記載されるため、共有持分を移転しない限り、土地の移転登記を行わずに済ますことができない、という問題が生じます。
抵当権や賃借権、地上権などの設定や抹消登記は、乙区で行われます。
乙区の記載事項には、順位番号、登記目的、受付年月日と番号、原因（抵当権の場合は年月日保証委託契約の求償債権年月日など）、抵当権の場合は債権額や利息、損害金、債務者の住所氏名、抵当権者の住所氏名や金融機関の名称などが記載されます。
登記される権利によっては、登記の内容も異なることがあります。
たとえば、根抵当権の場合は債権額ではなく極度額が登記されます。
登記に関する問題としてよく起こるのは、甲区における所有権移転登記と乙区における抵当権設定登記の優先順位です。
どちらの登記が優先するかを判断する必要があります。
不動産の権利の優先順位について
不動産の所有権を取得する際には、その不動産に抵当権が設定されているかどうかを確認する必要があります。
抵当権が設定されている場合、同じ日付であっても、受付番号の早い方が優先されます。
たとえば、所有権移転の登記が受け付けられた日が平成27年8月3日であり、その登録番号が85264号である一方で、抵当権の設定の登記が同じ日に受け付けられたが、その登録番号が85263号であるとします。
この場合、受付番号の早い85263号の抵当権が優先されますので、不動産の取得者は、抵当権付きの状態で所有者となることになります。
また、抵当権だけでなく、他の権利も優先順位が決まります。
たとえば、地上権敷地権や賃借権敷地権も同様に乙区に記載されます。
これらの優先順位は、登記された順番によって決まります。
不動産の抵当権や他の権利が確認できるのが「共同担保目録」です。
例えば住宅ローンを借りる場合、通常、土地と建物の両方に同じ抵当権を設定します。
その際に、両方の抵当権が設定されていることを公示するために、共同担保目録が作成されます。
共同担保目録には、「共同担保目録第4974号」といった番号や、抵当権の目的となる不動産の所在地（市町村番地）や建物の番号、優先順位番号などが記載されます。
不動産の登記事項証明書を確認する際には、共同担保目録が付属しているかどうかもチェックする必要があります。
重要な事実として、抵当権は融資を受ける際に必要な要件の一つです。
不動産の登記簿の乙区に抵当権の設定があるかどうかを確認しましょう。
もしも下線が引かれていないままであれば、まだ抵当権が有効であり、債務不履行の場合は強制執行される可能性があります。
このため、住宅ローンを融資する金融機関からは、そのような抵当権が付いた不動産に対しては融資が行われないことがあります。
登記事項証明書を入手したら、乙区の登記情報を細かく確認することが重要です。
なお、抵当権が付いたままであっても、不動産の売買そのものには制限はありません。
ただし、債務不履行の場合、自身が購入した不動産が強制競売にかけられる可能性があるため、実際にはそのような状態の不動産は売却が難しいでしょう。
抵当権が抹消
抵当権の登記簿には、抵当権の全文に下線が引かれている箇所があります。
これは、他の項目に抵当権の抹消登記がある場合、その抵当権が抹消され、効力を失ったことを意味しています。
つまり、既に借りたお金やローンの返済が完了し、担保を取る必要がなくなったということです。
安心してください。
抵当権抹消の手続きと真の所有者の確認
一部の金融機関では、ローンの完済後も抵当権の抹消手続きは所有者に任され、必要な書類を送るだけで終了する場合もあります。
その場合、所有者自身が抵当権の抹消登記手続きを行うか、司法書士に依頼する必要があります。
ただし、抵当権抹消登記手続きに関しては、金融機関によって異なる可能性がありますので、確認が必要です。
また、抵当権の登記簿（甲区）に表示されている所有者の情報が必ずしも真の所有者であるとは限りません。
表題部の表示登記と異なり、権利の登記は義務ではないため、記載されている所有者と実際の所有者が異なる場合があります。
不動産の売買による所有権の移転登記をしていないことは非常にまれですが、相続や贈与の場合には所有権の移転登記を行わないケースが多く見られます。
このような場合、登記簿上の所有者は既に亡くなっているか、物件を贈与された人はそこに住んでいない可能性があるため、物件を購入する際には、真の所有者と登記簿上の所有者が一致するかを確認する必要があります。
また、登記簿上の所有者の判断において、法務局は住所や氏名の情報の一致を基準にしますので、住所が異なる場合は住所移転登記が必要であり、結婚などで氏名が変更された場合は氏名変更登記が必要です。
差押登記について
不動産に対して強制執行が行われ、競売または公売の手続きが開始された場合、裁判所から差押の登記がなされます。
物件の情報を正確に把握するためには登記事項証明書の取得が重要です
この物件を購入する際には、裁判所での入札手続きが行われて、他の人が落札した場合、所有権がその人に移る可能性があります。
そのため、物件購入前に、差押債権者または申立人に対して、差押の取り下げと登記の抹消をお願いする必要があります。
また、もし別に登記されている建物や部屋がある場合、それらはマンションの共有部分と呼ばれます。
これらも売買の対象となるので、見落とさないように注意が必要です。
以前の抵当権の共同担保目録や固定資産税納付書を使用して、表示登記や持分を特定しておくことが重要です（抹消された抵当権の共同担保目録も請求すれば提供してもらえます）。
まとめ
欲しい物件がある場合は、まず法務局で登記事項証明書を取得することで、担保や共有物件などの情報を事前に確認することができ、危険や見落としを未然に防ぐことができます。
