中古住宅購入の注意点 購入すべき物件と購入すべきでない物件の見分け方

不動産

中古住宅購入の注意点チェックリスト

近年、日本では少子高齢化に伴い、空き家が増加しています。

そのため、中古住宅の購入が人々の間で増えてきています。

中古住宅の魅力は価格の安さなどですが、築年数が経っているためにデメリットや注意点も存在します。

この記事では、中古住宅購入に不安を感じている方々の心配を解消し、安心して中古住宅を購入するためのポイントを詳しく解説していきます。

中古住宅の購入に際して必要なチェックポイントから、資金計画や購入後に起こりがちなトラブルまで、幅広くご紹介するので、中古住宅の購入を考えている方はぜひ参考にしてください。

近年、中古住宅の購入者は増加傾向にあり、中古住宅には注意点が存在します。

資金計画の注意点

中古住宅を購入する際の資金計画を立てる際に注意すべきポイントについて紹介します。

まずは、購入にかけられる費用はいくらかを把握しましょう。

購入にかかる費用は、物件価格に加えて仲介手数料、登記費用、銀行手数料などがあります。

これらの費用を事前に計算して資金計画を立てることが重要です。

また、物件以外にかかる費用も考慮しましょう。

例えば、住宅ローンの審査にかかる費用や火災保険料、固定資産税、管理費などが挙げられます。

これらの費用も含めて、将来的にどれくらいの出費があるのかを見極めておく必要があります。

さらに、必須条件と希望条件も考慮しましょう。

必須条件としては、物件の立地やアクセスの良さ、周辺環境の整備具合などがあります。

希望条件としては、間取りや設備の充実具合、将来的な増築や改築の可能性などが挙げられます。

これらの条件を明確にし、購入する物件を選ぶ際の指針にしてください。

物件選びの注意点

中古住宅を購入する際に注意すべきポイントについて、物件選びの段階で紹介します。

まずは、建物の構造に欠陥がないかを確認しましょう。

建物の耐震性や経年劣化の状況などをチェックし、将来的な修繕や改修の見込みを判断することが重要です。

また、将来の計画に合った間取りかどうかも確認しましょう。

家族構成や生活スタイルに合った間取りでなければ、快適な暮らしにはつながりません。

また、増築や改築ができるかどうかも確認しておくことが重要です。

さらに、周辺の生活環境が整っているかも重要なポイントです。

買い物施設や公園、学校などのアクセス性や利便性を考慮しましょう。

また、リフォーム費用が高額にならないかも見極める必要があります。

中古住宅を購入する場合、内装や設備のリフォームが必要な場合がありますが、その費用が予想以上にかかることがないか、事前に調査しておくことが大切です。

内覧時の注意点

中古住宅を内覧する際に注意すべきポイントについて紹介します。

まずは、建物の状態に不具合がないかを確認しましょう。

壁や天井、床などに傷やヒビがないか、水漏れや雨漏りの痕跡がないかなどをチェックしましょう。

また、配管や給排水設備の状態も確認しておくと良いでしょう。

さらに、売りに出された理由も確認しておきましょう。

売主が引っ越しや生活スタイルの変化などにより売りに出している場合もありますので、その情報を得ておくと良いでしょう。

契約時の注意点

契約時の注意点

中古住宅を購入する際の契約時に注意すべきポイントについて紹介します。

まずは、「契約不適合責任」の内容を確認しておくことが重要です。

売主が契約書に明示した情報と物件の実際の状態が異なる場合、売主は契約不適合責任を負うことがあります。

この内容を理解しておくことで、万が一の場合に対処しやすくなります。

また、売りに出された理由も確認しておくことも大切です。

売主が急な引っ越しや経済的な事情により売りに出している場合など、その理由を把握しておくことで、物件の状態に関する情報を得ることができます。

購入後によくある失敗・トラブル一覧

中古住宅を購入した後によくある失敗やトラブルについて紹介します。

まず、住宅ローン返済が厳しくなるケースがあります。

購入時に収入が安定していたために住宅ローンを組んだ場合でも、将来的な収入の変化や生活状況の変化により、返済が困難となることがあります。

また、リフォームを計画に入れ忘れてしまい、購入後に予算オーバーになってしまうケースもあります。

中古住宅を購入する場合、リフォームが必要な場合が多く、その費用を見積もることを忘れずに行いましょう。

さらに、購入後に改築ができないことが発覚するケースもあります。

建物の規模や周辺環境に制限がある場合、自由な改築ができないことがありますので、事前に確認しておく必要があります。

その他にも、冬に購入したが夏になると湿気がひどかった、配管が劣化しておりすぐに修繕が必要になった、住宅の管理が行き届かずトラブルが発生したなど、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。

物件探しの際に重要なポイント

物件を探す際には、物件購入価格以外にどれだけの金額がかかるのかをシミュレーションすることが重要です。

物件購入価格だけを考慮してしまうと、予算オーバーとなる可能性があります。

しかし、物件が決まる前は正確なシミュレーションが難しいため、大まかな金額を計算することはできます。

そのため、物件を探す前に必須条件と希望条件を整理しておくことが重要です。

自分にとって何が必須で何が希望なのかを明確にしておくことで、物件選びの際に迷わずに進めることができます。

地盤情報を確認する方法

中古住宅が建っているエリアの地盤が緩くないかを確認したい場合は、住宅地盤情報提供システムの「ジオダス」と、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」などを利用すると良いです。

これらのサイトを使うと、地盤の状況や地形の分類などを確認することができます。

具体的には、地図上で軟弱地盤か・良好地盤か、地盤補強工事が行われた形跡があるかなどの情報が表示されます。

耐震性を確認する方法

中古住宅の耐震性を測るには、建物が旧耐震基準で建てられているかどうかに注意が必要です。

何故なら、旧耐震基準では震度6強以上の地震に対する規定がないため、耐震性が十分ではなく、大規模地震の際に倒壊するリスクがあるからです。

一方、新耐震基準では震度6強~7程度の大規模地震に耐えることが求められています。

中古住宅の建築時期もしくは築年数を確認し、1981年以前(築年数40年以上)であれば旧耐震基準で建てられている可能性が高いです。

地震に弱い家を購入しないように、しっかりと注意しましょう。

再建築不可物件とは

中古住宅の中には、建て替えや増改築が制限される再建築不可物件という物件が存在します。

再建築不可物件とは、都市計画区域(準都市計画区域)に位置しており、敷地の接道義務を満たしていない中古一戸建てなどが該当します。

具体的には、以下のいずれかの項目が当てはまる場合に再建築不可となります。

建築基準法上の道路ではない場所に物件がある場合の注意点

接道が2m未満の場所に建っている物件は、建築基準法上の道路ではないため注意が必要です。

具体的なケースとしては、高齢者や不動産投資家の中でも、購入価格が安くて短期間に住むことを考えている方、賃貸経営を考えている方向けの物件と言えます。

ただし、中古の一戸建てを購入して長期間住み続けたい方にとっては、不適切な物件となります。

確認する方法としては、まずはその土地が所在する市町村役場の建築関連部署に相談することが一番です。

気になる場合には、事前に必要な書類を準備しておいて、役所で確認してみましょう。

具体的な確認ポイントとしては、違法改造や増築がされていないかどうかです。

違法建築の住宅は増改築ができないだけでなく、銀行からの住宅ローンの融資も受けられない場合があります。

違法建築とは、建築基準法やそれに基づく法律や条例に違反して建てられた建築物のことを言います。

接道義務を満たしていない住宅や、地域ごとに定められた建ぺい率や容積率に違反している物件も違法建築になります。

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合を表し、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合を示します。

違法建築の中には、当初から違法だったものや、一戸建てなどで増築した結果により、違法建築になってしまうものもあります。

違法建築かどうか確認する一番簡単な方法は、検査済証を確認することです。

検査済証があれば、たとえば建築当時は適法であったが、法改正によって現在の法に適合しなくなったことを証明できるため、金融機関からの融資利用の可能性もあります。

最後に、物件を選ぶ際には将来の計画に合った間取りを考慮しましょう。

例えば、現在はカップルで2人暮らしをしている場合でも、将来的に家族が増えたり、居住スペースのニーズが変わることを考えて、間取りを選ぶことが重要です。

適切な間取りを選ぶことの重要性

カップルの同棲で1LDKで暮らせている人々の中には、将来的に子どもを1人作ることを考え、2LDKで問題ないと思う人もいます。

しかし、必ずしもそう思えるわけではありません。

結婚や出産、転職などのライフスタイルの変化により、夫婦で1部屋だけで十分ではなくなる場合もあります。

将来の変化を考慮して、少し余裕のある間取りを選ぶことをおすすめします。

または、将来的に買い替えをすることを前提に物件を選ぶこともおすすめです。

その場合、将来売却しやすい間取りを意識して選ぶと良いでしょう。

ただし、増築や改築が可能かどうかも確認しておく必要があります。

なぜならば、増築や改築できない場合もあるからです。

増築や改築をしたい場合や生活の不便を感じたために改築を検討することもあるでしょう。

また、マンションを賃貸で運用する場合も、時によって貸し出しやすい物件のタイプが変わることがあります。

増築や改築が可能な場合、常に満室状態で運用することができます。

増築や改築の予定がない場合でも、増築や改築の可否は事前に確認することをおすすめします。

周辺の生活環境の重要性

どんなに素晴らしい物件でも、周辺の生活環境に満足できなければ、中古住宅の購入を後悔する可能性があります。

必ず自分でその場所を歩いて確認しましょう。

インターネットの情報だけを頼りにして治安が良いと言われていても、実際に歩いてみると不安を感じる場合があります。

街灯の数が少ない、通りの交通量が多い、通勤や通学で危険な場所があるなど、見逃されてしまう可能性があります。

物件を決める前に、周辺の環境を歩いてみて、生活をシミュレーションしてみることをおすすめします。

リフォーム費用の見積もりの重要性

中古住宅を購入する際の不安要素の1つとして、「リフォーム費用が予想以上に高額になってしまう」ということがあるでしょう。

リフォーム費用の相場と築年数ごとの費用の目安

中古の住宅を購入する際には、実際に内覧して建物の状態を確認する必要があります。

内覧時には以下の点に留意し、確認漏れがないようにしましょう。

・建物の状態に不具合がないかチェックしましょう。

内覧時にはまず、不動産会社の案内のもとで内部を見学します。

中古住宅は、過去の住人や経年劣化によって状態が異なることがあります。

今後リフォームが必要になる可能性を考慮して、検査を行いましょう。

具体的には、壁や天井にシミや壁紙の浮きがないか、ドアや窓枠の開け閉めがスムーズか、キッチンやトイレなど水回りの設備が正常に動作しているか、悪臭がないかなどを確認します。

これらの点をチェックすることで、床の傾きや外壁からの水漏れなど、将来的にリフォームが必要かどうかを見極めることができます。

・外観からメンテナンス状況をチェックしましょう。

特に中古の一戸建てを購入する場合には、内覧時に家の外観も重要なポイントです。

勝手に見回すことはできませんので、必ず不動産会社から許可を得て、細かくチェックしましょう。

具体的には、屋根材のズレや破損、塗装の剥がれ、外壁のひび割れや目地のコーキング材の状態、軒裏のシミやひび割れ、基礎のクラックなどを確認します。

一般的には、外壁や屋根の塗装工事は20年ごとに行うべきとされていますが、日当たりや過去の台風被害などによって個別の劣化具合は異なります。

以上が中古住宅の内覧時の注意点です。

これらのチェック項目をしっかりと確認することで、将来のリフォームやメンテナンスにかかる費用を予測し、より安心して中古住宅を購入することができます。

中古住宅購入の際の注意点

現在のメンテナンス状況を確認し、将来的な費用を見積もろう

中古住宅を購入する際に気になるのは、目に見えない部分で起こるシロアリなどの害虫被害です。

シロアリによる被害は、床のたわみや建物の基礎部分に食害が生じることがあります。

特に数年間放置された物件では、柱や梁にまで被害が及ぶこともあります。

被害が進むと最終的には建物の倒壊に至ることもあります。

被害が発生した場合、部分的な補修で10〜100万円、大規模な修復工事で100〜300万円という高額な費用がかかることもあります。

そのため、内覧時には床がフワついていないか、天井に雨漏りのシミがないか(シロアリは湿気を好むため)、窓際に羽アリの死骸がないかなどを確認しましょう。

また、内覧の際には売りに出された理由をヒアリングすることも重要です。

物件によっては、特別な事情があって売りに出されている場合もあります。

特に「近隣住民とのトラブル」や「度重なる修理」などの場合は、購入後に問題が起きる可能性が高いです。

売りに出された理由を知ることで、トラブルの回避策を考えることもできます。

売りに出された理由を教えてもらえない場合は、前の所有者と管理会社の関係性が悪い可能性もあるため、その背景についても確認することをおすすめします。

そして、内覧して気に入った物件を契約する際には、「契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)」についてもよく確認しておきましょう。

契約不適合責任とは、売主が事前の説明と異なる不動産を売買契約の対象として提供した場合に、売主がその責任を負うことを指します。

契約前に契約不適合責任に関する取り決めを明確にしておくことで、購入後に争いが生じることを防ぐことができます。

中古住宅を購入した後に、売買契約や事前の説明が不十分だったため、配管の不具合や雨漏りなどの問題が発生する場合があります。

このような場合、購入者は売主に対して、購入価格の減額や修繕費用の負担などを求めることができます。

通常、売買契約書には契約不適合責任の範囲や通知期限が記載されていますので、必ず確認しましょう。

もし心配な事象が含まれていない場合は、契約条件の追加を要求することも可能です。

以下は中古住宅購入後によくある失敗やトラブルの例です

住宅ローンの返済が厳しくなった

リフォーム費用を見落として予算オーバーしてしまった

購入後、改築ができないことがわかった

冬に購入したが、夏になると湿気がひどい

配管が劣化しており、即座に修繕が必要になった

住宅の管理が行き届いていない

住宅の周囲が騒々しい場所になっていた

隣人の騒音がうるさくて困っていた

同年代の人が近くにいなくて相談できなかった

これらは、事前に確認することで防げる失敗やトラブルです。

注意点を押さえて、後悔のない中古住宅の購入を心掛けましょう。

中古住宅購入のメリット

中古住宅を購入することには、さまざまなメリットがあります。

その中でも最も大きな魅力は、新築住宅に比べて価格が抑えられることです。

また、中古住宅の流通量が多いため、様々な物件から選べるという利点もあります。

それぞれのメリットについて、詳しく説明していきます。

●新築よりも価格が安い

中古住宅を購入する最大のメリットは、何と言ってもその価格の安さです。

実際に国土交通省の「令和元年度 住宅市場動向報告書」によれば、中古戸建の選択理由として「価格が適切だったから」が最も多くの方に選ばれています(67.8%)。

多くの人々が価格を魅力的な要素として中古住宅を選んでいることがわかります。

また、新築住宅を購入した場合よりも、中古住宅の資産価値の下落幅が小さいという点も注目すべきです。

中古住宅のデメリット

中古住宅を購入する際には、いくつかのデメリットも考慮する必要があります。

中古住宅の一つのデメリットは、修繕費用が高くなることです。

中古住宅では、新築時の設備がそのまま残っていることが多く、購入後にリフォームを行うことが必要な場合もあります。

また、外壁や屋根のメンテナンスも12~15年ごとに行う必要があります。

そのため、購入時に加えてメンテナンス費用を考慮して資金計画を立てる必要があります。

中古住宅購入における初期費用の割高さ

また、中古住宅を購入する際の初期費用は、物件価格の6~10%になると言われています。

これは、新築の場合の初期費用(約3~6%)と比べると高額であると言えます。

その主な理由は、不動産会社への仲介手数料が必要になるためです。

ホームインスペクションの重要性

中古住宅を購入する際には、中古住宅の構造や見えない部分の不具合に不安を感じるかもしれません。

そこでおすすめなのが、ホームインスペクションをプロに依頼することです。

ホームインスペクション(住宅診断)は、専門家が住宅の状態を検査し、劣化や欠陥の有無を報告し、修理やアドバイスを行うものです。

時間は2〜3時間で、費用相場は5万円〜10万円くらいです。

特におすすめなのは、売り主ではなく購入希望者自身が第三者に依頼することです。

なぜなら、不動産会社が指定した会社に依頼する場合、費用を負担してもらえることもありますが、その場合、ホームインスペクション会社は不動産会社から仕事をもらっているため、不利な結果を報告しにくく、逆に悪徳な不動産会社だと意図的に売主に有利な結果を出すこともあります。

したがって、買主自身が第三者に依頼することをおすすめします。

中古住宅を安心して購入するために、ホームインスペクションについて確認しておきましょう。

既存住宅売買瑕疵保険も検討しよう

中古住宅を購入するとき、購入後に不具合が見つかることに対する不安を抱く人もいるかと思います。

そこで、購入後に問題が発生した場合に備えるために、既存住宅売買瑕疵保険があります。

この保険は、購入した既存住宅に構造上の不具合や雨漏りなどの問題が見つかった場合に、調査費や補償費用などを保証者が支払うものです。

ただし、売主が宅建業者である場合と個人間売買の場合とでは条件が異なります。

加入するためには、保険を受ける対象となる住宅が住宅瑕疵担保責任保険法人による建物の検査に合格する必要があります。

もし保証者である登録検査機関が倒産してしまった場合でも、保険金は購入者に支払われます。

また、中古住宅の場合、耐火建築物でない場合には築20年を経過すると住宅ローン減税の対象から外れますが、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準をクリアしていれば、引き続き住宅ローン減税を受けることができます。

中古住宅を安心して長く住むためには、既存住宅売買瑕疵保険に加入することがおすすめです。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

リフォーム一体型ローンで費用を節約する

リフォーム一体型ローンで費用を節約する

中古住宅を購入する際、劣化している部分や水回りの設備をリフォームして新しくしようと考える人も多いかと思います。

特に防水性や耐久性に関わる大規模な修繕リフォームは、購入時に一緒に行うことをおすすめします。

その際に便利なのが、リフォーム一体型ローンです。

このローンは、購入と同時にリフォームや改修工事の費用をまとめて借りることができるものです。

通常の住宅ローンと異なり、リフォーム費用に特化しているため、金利や返済条件がお得な場合があります。

また、リフォーム一体型ローンを利用することで、手続きも簡単で迅速にリフォームを進めることができます。

中古住宅を購入する際には、リフォーム一体型ローンを検討して、費用を節約し、快適な住まいを実現しましょう。

リフォーム一体型ローンについて

リフォーム一体型ローンは、住宅を購入した後にリフォーム費用を借り入れる場合に利用されます。

通常のリフォームローンは、借入期間が短く、金利が高いため、購入直後の毎月の返済額が高くなる傾向があります。

しかし、購入と同時にリフォームを行い、リフォーム一体型ローンとして借り入れることで、違った返済条件が設定されます。

リフォーム一体型ローンでは、リフォームの費用を住宅ローンと同じ返済期間と金利で返済することができます。

これにより、毎月の返済額にリフォーム資金の上乗せ分を抑えることができます。

しかし、返済期間が長くなるため、支払う利息の総額が高くなる可能性があります。

そのため、利息負担を最小限に抑えつつ返済計画を立てることが重要です。

リフォーム一体型ローンは、住宅を購入する際にリフォームも行う場合におすすめの選択肢ですが、利用する際には返済計画をしっかりと立てて利息負担を抑えるように注意しましょう。

まとめ

中古住宅購入のメリットとデメリット、その他付随することに関して述べてきました。

新築よりは安いもののその後の不具合やリフォーム費用等様々な不安がありますね。

しかし、築年数の浅い中古住宅であればリフォームも最小限で済みますし、設備の不具合もあまり無いと思います。

最後になりましたが、不動産との出会いは一期一会なので、欲しいと思ったら思い切って買うことも必要です。

なぜなら、あなたの欲しい物件が特別な物であれば別ですが、そうでなければ、欲しい物件は他の人にも魅力的に映るからです。

勇気を出して「買います」と言ってみましょう。