最近の不動産市場は非常に活気に満ちており、そのため中古住宅を選ぶ人も増加しています。
新築物件にこだわるのではなく、中古物件を選ぶことによって得られる利点もあります。
しかし、築30年以上の古い中古住宅を購入する場合には注意が必要です。
以下では、その注意点について詳しく説明します。
築30年以上の中古住宅購入のメリットやデメリット
中古住宅の購入には、価格の面でメリットがあります。
30年以上経過した建物では、その年数のために建物の価値が低下しており、土地の相場価格やそれ以下で購入できる場合もあります。
そのため、新築住宅では手の届かない都心の便利なエリアにも手を伸ばすことができるのです。
一方で、デメリットも存在します。
その最たるものは、建物の構造的な問題やリフォームに要する費用の見積もりが難しいことでしょう。
外観からはわかりにくいけれど、実際には躯体（建物の主要構造部分）にダメージがある場合、外観だけをリフォームしても長く住み続けることは難しいでしょう。
築30年以上の一戸建てやマンションを購入する際には、以下の注意点に気を付ける必要があります。
耐用年数イコール建物の寿命とは限らない
築30年以上の建物の将来的な耐用年数について考えてみましょう。
中古物件の建物価格を考慮する際には一般的に耐用年数が使われます。
例えば、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、47年がその耐用年数とされていますし、木造の一戸建て住宅の場合は22年です。
しかしこの耐用年数は、税務上の減価償却処理の基準として設定されたものです。
つまり、建物の寿命を示しているわけではありません。
実際には、全国的な平均では建物は約53年で取り壊されていると言われています。
建物の種類によっても異なりますが、木造の一戸建て住宅の場合は58年、朽ちにくい鉄筋コンクリート造のマンションなどの共同住宅の場合は60年が平均的な耐用年数とされています。
ただし、地域によって差がありますし、耐用年数を超えて存続し、さらには長期間にわたって住宅としての機能を持続している建物も存在します。
ですので、築30年であっても必ずしも寿命とは言えないことがわかります。
建物の寿命はその住宅のメンテナンスや使われ方による事が大きい
築30年以上経った住宅というのは、バブル時代から高度経済成長時代にかけての建築ブームの頃に建てられたものです。
この時期には、急速に多くの住宅が建設されました。
また、当時の建物は手抜き工事や早急な建設、低品質な材料の使用などが問題視されていました。
中古住宅全体がこれらの問題を抱えているわけではありませんが、これらの要素が寿命を短くする可能性があるのです。
実際、どのような住宅であっても、使われ方や手入れの仕方が建物の寿命に大きく関わってきます。
物件を選ぶ際に注意すべき点は？
実際に、築30年以上の住宅を購入する際には、注意すべきポイントがあります。
まず、その建物の現状を詳しく調査することが重要です。
主要な構造部分に損傷や劣化がないか、シロアリなどの被害がないか、雨漏りや建物の亀裂がないかを確認します。
もし構造上の問題がある場合、購入後に大規模な改修や建て替えが必要になる可能性があります。
内装だけのリフォームでは対応できない場合もありますので、注意が必要です。
建物の現状を調べる方法としては、実際に床を歩いてみて傾きを感じたり、床が不安定な箇所がないかを確認することが一つの手がかりとなります。
また、シロアリ被害については、その家の暗い一面を知ることができます。
もしシロアリが発生していたとしても、駆除し被害のある部分を修繕すれば問題ありません。
ただし、土地の水はけが悪く湿気が多い場所はシロアリや湿気の被害が起きやすいため、こまめな対策が必要な住宅であることがわかります。
その点も確認しておくと良いでしょう。
雨漏りの有無や程度を調べる
雨漏りの原因を調査し、修理の必要性や手間の程度を確認することが重要です。
具体的には、ベランダ下の防水や瓦の葺き替えといった小規模な修理で解決できるのか、それとも大規模な工事が必要なのかを検討します。
また、前の所有者が定期的に修理を行っているかどうかも観察しましょう。
住宅が放置されたままで、簡易な修理ができる不具合が放置されている可能性がある場合、入居者が手入れを怠っていた可能性が高いです。
逆に、大規模な改修工事を行っていなくても、定期的な軽微な修理を行っている家は、その後の寿命を延ばす可能性があります。
次に、築30年以上のマンションを購入する際の注意点について見ていきます。
まずは、一棟全体の改修工事や大規模修繕の記録を調べましょう。
また、旧耐震構造ではないかを確認し、共用部分の管理状態を確認する必要があります。
マンションでは、他の専有部分の所有者と一棟の建物を共有しているため、一戸建てとは異なるポイントに注意する必要があります。
築30年以上経っているマンションの場合、最近改修工事や大規模修繕が行われていないかを確認しておきましょう。
これらの工事には、修繕積立金だけでは対応できない場合もありますので、各専有部分の所有者が追加費用を負担する必要がある場合があります。
もしも好立地のマンションや相場よりも比較的安い価格で売りに出されている場合は、この追加費用が問題になっている可能性があります。
購入後、数か月後に大規模修繕が始まるという話もよく聞かれます。
もしもすでに修繕が計画されているのであれば、それを事前に知っておくことで予算を立てやすくなります。
新耐震基準の建物か旧耐震基準の建物かを調べる
建設確認が昭和56年以前に行われたマンション、いわゆる旧耐震時代のマンションかどうかを確認することもお忘れなく。
旧耐震規定に基づいて建てられたマンションは、大地震に耐えられる強度が不十分で危険な場合があり、また住宅ローンの控除などの優遇措置を受けることができないなど、さまざまなデメリットが存在する。
また、古いマンションでは入居後の自由なリフォームが制約される可能性が高い。
特に水回りの配管などは、上下階の専有部分の床や天井に埋め込まれていることが多く、そのためキッチンや浴槽の位置を移動することができない。
さらに、共用部分の状態も見落としてはいけない。
廊下や階段だけでなく、自転車置き場やゴミ置き場などの共有施設の管理状態は、そのマンションの住みやすさを知る手がかりとなる。
情報が掲示板に豊富に掲載されていたり、管理人さんが常駐し住民との関係が良好だったりする場合、各専有部分がマンションの維持管理に積極的であることが多い。
全体的にそのマンションを大切にしようという意識が高いと考えられる。
マンションでは、専有部分だけをリフォームして快適に仕上げても、建物全体が適切に管理されていなければ、結果として建物全体の寿命を縮める原因となる。
このように、一戸建てでもマンションでも内覧時に自身で確認できるポイントは数多く存在し、専門家に最終的な判断を依頼することで、さらに安心して購入の決断ができる。
まとめ
・住宅の寿命と耐用年数は同じではありません。
住宅の寿命は、建築された時期や構造の仕組みなどによって異なります。
・建築から30年以上経過した建物については、当時の建築背景や構造の耐久性などを注意深く調べる必要があります。
・マンションを選ぶ際には、共用部分の管理状況にも注目することが重要です。
共有施設や共有設備の維持管理が適切に行われているか確認しましょう。
・安心して中古物件を購入するためには、ホームインスペクションを積極的に活用することがおすすめです。
専門家による建物の状態や不具合のチェックを受けることで、問題なく購入できるか確認することができます。
