中古マンションを探すには
中古マンションを探す際に、不動産会社に相談して探すという方法があります。
この方法のメリットとデメリットについて詳しくご説明いたします。
メリット
1. 専門家のアドバイスが受けられる: 不動産会社は物件情報に詳しく、希望に合った物件を選んで提案してくれます。
予算や希望条件に応じた最適な物件を見つけるのに役立ちます。
2. 未掲載の物件情報が得られることがある: ポータルサイトには掲載されていない物件や、まだ公開されていない物件を不動産会社が持っていることがあります。
会社に相談することで、より多くの選択肢が得られるかもしれません。
デメリット
1. 時間と手間がかかることもある: 不動産会社に訪問して相談するため、自分の都合に合わせる必要があります。
また、複数の会社を訪れる場合はその分の時間や労力も必要です。
2. 営業の勧誘を受ける可能性がある: 不動産会社は物件の売買仲介を目的としているため、物件探しに加えて営業活動も行っています。
自分にとって必要のない情報や、無理な勧誘を受けることもあるかもしれません。
中古マンションを探す方法は、不動産ポータルサイトで自分で探す方法と不動産会社に相談して探す方法の2つがあります。
それぞれにメリットとデメリットがあるため、自身の希望や条件に合った方法を選ぶことが重要です。
不動産会社との相談のメリットとデメリット
メリット
不動産会社に相談すると、自分の希望に合った物件を選り分けて提示してもらうことができます。
プロの目から見たアドバイスや物件情報を活用することで、自分で探すよりも効率的に理想の物件を見つけることができます。
また、分からないことや不安なことがあれば、不動産会社の担当者にすぐに質問することができます。
疑問点や心配事に対して、専門的な知識を持つ担当者が丁寧に回答してくれるので安心です。
さらに、不動産会社に相談することで、まだ一般の不動産ポータルサイトには掲載されていないレアな物件情報を入手することもあります。
不動産会社が独自に持つ情報や、ポータルサイトに掲載される前に売れてしまうようなお得な条件の物件を紹介してもらえることがあります。
レアな情報に興味がある場合は、不動産会社を訪問して相談してみるのもおすすめです。
デメリット
一方で、不動産会社や担当者によってはスキルや営業姿勢にバラつきがあるため、意に沿わない物件を提案されたり、必要以上に営業を受けることがあるかもしれません。
不動産会社や担当者を選ぶ際には、口コミや評判を調べたり、複数の会社と相談して自分に合った担当者を見つけることが重要です。
また、担当者との相性やコミュニケーションの面でも注意が必要です。
自分の要望や希望をしっかりと伝えることができるように、明確なコミュニケーションを心掛けましょう。
さらに、一部のレアな物件情報を入手できる反面、ポータルサイトに掲載されているような多くの物件情報を得ることができない場合もあります。
必要な情報を網羅的に収集したい場合は、自分自身で不動産ポータルサイトなども活用して情報収集することが重要です。
以上、不動産会社との相談のメリットとデメリットについて説明しました。
自分のニーズや希望に合わせた物件を見つけるために、適切なアプローチを選びましょう。
住まいを選ぶ際のポイント
築年数やエリア選び以外にも、家計の予算や将来の変化を考慮することが重要です。
家賃の返済額だけでなく、子どもの教育費や生活費、老後の資金なども含めて家計をシミュレーションし、貸してもらえる金額ではなく、ゆとりをもって生活できる予算を決めることをお勧めします。
住みたいエリアを決める方法
事前に住みたいエリアを絞っておくと、物件探しを円滑に進めることができます。
エリアを選ぶ際には、通勤や通学の利便性、実家との距離、現在の住まいとの距離、交通機関の便利さ（電車の本数や駅までの距離）などを考慮することが重要です。
また、買い物や病院の利便性、学区や自然環境などにも注目して探すことがおすすめです。
これらの条件や優先順位を明確にすることが大切です。
築年数を考慮する
中古マンションの販売価格は、築年数によっても左右されます。
築30年以上の古い物件は価格が安くなる傾向がありますが、価格が安いからといって築古物件を選ぶのはあまりおすすめできません。
マンションの築年数を考える際には、将来的に発生する可能性のあるリフォームや大規模修繕の費用、耐震性や販売価格などを検討することが重要です。
立地によりますが、築10年くらいまでは価格はあまり下がりません。
一方、築年数が古くなると価格は下がりますが、耐震性が低かったり、リフォームや大規模修繕の費用が高くなったりする可能性があります。
マンションの耐震性を確認するためには、建築された日付を知る必要があります。
具体的には、役所に提出される「建築確認申請書」の受理日が参考になります。
1981年6月1日以降に受理されたものは新耐震基準に準拠し、それ以前のものは旧耐震基準となります。
耐震基準の確認について
旧耐震基準では、地震や他の災害が発生した際に建物が倒壊する可能性が高くなります。
そのため、建物の耐震補強工事の有無を確認する必要があります。
建物が倒壊してしまうと、人命や財産に大きな被害が出る可能性があるため、しっかりとチェックすることが重要です。
建物を購入する際には、耐震性の情報を入手し、十分な安全性が確保されているかを確認しましょう。
住宅ローンの事前審査の受け方について
良い条件の中古マンションは通常、早い段階で売れてしまうことが多いです。
そのため、いつでも購入できる状況を整えておくことが重要です。
中古マンションの購入には、住宅ローンを借りることが一般的ですが、住宅ローンの審査が通らないと解約になってしまうこともあります。
不動産会社からも、住宅ローンの審査が通らないと契約手続きは進められないと言われることもあります。
ですので、中古マンションの購入を検討する際には、希望に近い物件が見つかった段階で、住宅ローンの事前審査を受けることをおすすめします。
事前に事情を把握しておくことで、スムーズな物件の購入手続きができるでしょう。
中古マンションを比較検討する際のポイント
中古マンションを購入する際には、住環境、周辺環境、利便性などを比較検討することが重要です。
一般的に、マンションを選ぶ際には利便性を重視する人が多いですが、住環境と利便性は相反することもあります。
そのため、まずは自分がどの程度の住環境と利便性を求めるかを明確にし、それに基づいて物件を選ぶことが大切です。
住環境のチェックポイント
マンションの住環境をチェックする際には、敷地や道路の広さ、交通量（音や振動、排ガスなど）、日当たり、眺望、プライバシー（周辺から部屋内が見えるかどうか）などを確認しましょう。
これらの要素は、快適な住環境を実現するために重要な要素です。
利便性のチェックポイント
利便性は、公共交通機関の利便性や周辺にある施設の有無や距離（役所・公園・図書館・スーパーやコンビニ・飲食店・病院など）、学校までの距離や学区（幼稚園・保育園、小中学校など）などを考慮することが重要です。
これらの要素は、日常生活を快適にするために欠かせないものです。
将来の環境変化のチェックポイント
もし、マンションの目の前に広い空き地がある場合は、将来の環境変化に注意が必要です。
その空き地に大きなビルやマンションが建設される可能性があり、その結果として周辺環境が大きく変わることがあります。
購入を検討する際には、将来の環境変化や影響を考慮し、長期的な視点で物件を選ぶことが重要です。
公共交通機関の利便性についてのチェックポイント
・最寄り駅からの距離や信号の有無 ・電車やバスの本数と始発の有無（座れるかどうか）
・始発や終電の時間 ・通勤・通学にかかる時間 ・バスや車を利用する場合のラッシュ時の交通量 ・駅前の駐車場や駐輪場の整備状況
治安についてのチェックポイント
・最寄り駅やバス停から物件までの人通り（自治体の犯罪マップを確認する） ・街灯の有無や深夜に危険な場所がないかを確認する ・緊急時に頼れる交番やコンビニが近くにあるかを確認する
マンションの管理体制・管理状況についてのチェックポイント
・エントランスや集合ポスト、駐輪場などの整頓状況を確認する
・廊下に私物が置かれていないかをチェックする ・大規模修繕計画や修繕履歴、積立金の残高などを確認できるとより安心である
マンションの住みやすさ、間取りについてのチェックポイント
・部屋の位置や動線によって住みやすさが変わるため、実際の暮らしをイメージする ・家族構成や部屋の使い方に基づいて間取りや設備の使いやすさを確認する
・内装デザインが好みかどうかをチェックする
中古マンションの購入時に留意すべきポイント
中古マンションの購入時には、さまざまな要素を考慮する必要があります。
階数や部屋の位置、日当たりの良さや眺望、外への出入りのしやすさなど、住みやすさに影響を与える要素があります。
さらに、エレベーターの設置台数や音や振動、外部の寒暖の影響も重要です。
注意すべき中古マンションの特徴
購入時に注意が必要な中古マンションの特徴として以下があります。
1. ハザードマップで見たときに災害リスクが高いマンション
2. 修繕積立金が長期修繕計画の資金計画よりも不足しているマンション
3. 将来売却できる可能性が低いマンション（立地条件が悪い、老朽化が進んでいるなど）
4. 事故物件のマンション
5. 既存不適格マンション（法令改正により、基準に合わなくなった物件）
6. 立地の悪いマンション（交通公共機関から遠いなど）
7. 管理状況の悪いマンション（共用部にゴミや私物が散乱しているなど）
8. 周辺に駐車場のないマンション
9. 所有者が住んでおらず、賃貸に出している部屋が多いマンション
10. 住宅ローンの減税額が少ないマンション
売主にも注意が必要
中古マンションの購入時には、売主にも注意を払う必要があります。
売主が不動産会社（買取再販）であるか、個人であるかによって、住宅ローンの減税額や仲介手数料が異なることがあります。
また、買取再販の場合はリフォームが行われ、すぐに入居が可能ですが、不動産会社の利益が上乗せされる可能性があります。
逆に、個人売主の場合は、購入後にリフォームする必要があり、工事が終わらなければ入居できませんが、不動産会社の利益が乗っていないため、リーズナブルな価格で購入できる可能性があります。
ただし、物件購入とリフォームには支払いが分かれるため、住宅ローンの組みにくさに注意が必要です。
まとめ
中古マンションを探す際には、不動産ポータルサイトや不動産会社を訪問する方法があります。
中古マンションを探す前には、事前に予算や希望するエリア、築年数などの条件を整理しておく必要があります。
また、複数の物件が候補になった場合には、住環境や利便性、マンションの管理状況や間取りなどを比較することが重要です。
さらに、中古マンションには災害リスクが高い、長期修繕計画に不安がある、資産価値が低い、管理状況が悪いといった特徴も注意すべきポイントとなります。
失敗しないためにも、これらの特徴を理解しておくことが重要です。
なお、災害リスクについては、過去の事例からも台風による浸水被害によって数日間停電が発生したケースがあるため、心配な方は事前にマンションの対応策を確認することをおすすめします。
