もし、実家の土地を相続し、新しい建物を建てるためには、セットバックを考慮する必要がある場合があります。
セットバックが必要なのは、実家の土地が接道義務を果たしていない場合です。
接道義務とは、土地所有者が公道に面している土地の一部を公道に対して提供し、建物の建築を制限することで、公共の利益を保護する義務のことです。
セットバックが必要な場合、土地の一部を建物から引き離し、一定の距離を取る必要があります。
この結果、敷地面積が減少し、建物の規模が制約されるというデメリットがあります。
接道義務とセットバックの関係は、接道義務が果たされていない土地では、セットバックが必要になる可能性が高いということです。
つまり、接道義務を果たしている土地であれば、セットバックの必要性は少なくなります。
具体的なセットバックが必要な状況としては、例えば、土地の一部が公道に面しておらず、隣地との境界が狭い場合や、土地が市街化区域内にある場合などが挙げられます。
これらの状況では、セットバックを行わなければ建築許可が得られないことがあります。
また、セットバックには費用がかかる場合もあります。
具体的な費用は、土地の広さやセットバックの距離によって異なりますが、一般的には建築費用に加えて数十万円から数百万円程度の金額が必要となることがあります。
最後に、セットバックが必要な土地を取得した場合には注意が必要です。
建築計画を立てる前に、地方自治体や建築士に相談し、セットバックの要件や制限を確認することが重要です。
また、予算に余裕を持って計画を立てることも大切です。
以上の情報を読んでいただくことで、接道義務とセットバックの関係や必要な費用などについて詳しく理解できるでしょう。
接道義務とは?
建物を建てる場所とする土地には、特定の要件が存在します。
たとえば、「幅員4mの道路に面していて、敷地の前面の幅は2m以上でなければならない」というルールが存在します。
この要件は、建築基準法によって定められています。
この要件を「接道義務」と呼びます。
接道義務がある理由は、いくつかあります。
まず、道路の幅員を4m以上にすることで、地域内での交通移動を円滑にすることができます。
また、幅広の道路を確保することで、避難経路を確保することができます。
例えば、災害時には建物からの脱出や救助活動が必要となることがありますが、広い道路があればその作業がスムーズに行えます。
また、消防車などの緊急車両が建物にアクセスしやすくなります。
また、敷地の前面の幅を2m以上にすることも重要です。
これによって、土地から建物への出入りがしやすくなります。
たとえば、自動車やバイクなどの乗り物を駐車場に入れる場合や、建物の出入り口に直接アクセスする場合に便利です。
接道義務を満たさない土地には、建物を建てることはできません。
したがって、接道義務を果たしていない土地を購入した場合には、接道義務を満たすための改修工事を行う必要があります。
改修工事には、道路の拡幅や敷地の前面の幅を広げるなどの作業が含まれる場合があります。
2項道路とは?
2項道路とは、建築基準法第42条2項によって定められている特別な道路のことです。
一般的な接道義務を果たす必要のある道路とは異なり、接道義務を果たしていない場合でも、特例的に許容される道路です。
これは、都市部の住宅街では全ての土地が接道義務を果たすとは限らないためです。
実際、建築基準法が施行された当初、まだ接道義務を果たしていない土地が多く存在していました。
しかし、これらの土地を全て違法建築物として扱うと、経済的な損失が非常に大きくなってしまいます。
そのため、一定の条件を満たせば、幅4m未満でも2項道路として認める例外規定が設けられました。
この2項道路（みなし道路）に沿って建てられた既存の建物には、基準に適合していないという理由で取り壊す必要はありません。
しかし、建物を解体して改築する場合は、道路中心線から水平距離2mまでの道路境界線までのセットバックが必要とされます。
セットバックとは?
セットバックとは、道路の幅を4m未満から4m以上に広げることを指す言葉です。
具体的には、道路の中央から水平距離2mの位置にある道路の境界線に接している敷地を、道路の一部として利用することを意味します。
セットバックを行うことにより、建築基準法の第42条2項の規定を満たし、道路への接触可能な出入口幅が2m以上確保されるため、建物の敷地は道路として利用できます。
要するに、第42条2項では、道路幅が4m未満であっても、みなし道路として扱われることになっていますが、新たに建物を建てる場合にはセットバックが必要になります。
つまり、現時点で幅員が4m未満の道路でも、建物の建て替えを進めることで最終的には4m以上の道路を設けることができるというのが、この制度の目的です。
また、もし道路の両側が住宅であれば、両側からそれぞれ2mずつの拡幅が可能ですが、片側が川や崖などである場合は、敷地を最大4m下げる必要があるかもしれません。
セットバックで提供した土地はどうなるのか？
土地のセットバックにより、公道として使用するため自治体に寄付する場合、多くの場合、土地の面積が減少することになります。
また、セットバックされた土地部分に対しては固定資産税は課税されません。
セットバックされた土地部分の非課税を希望する場合、まず土地を分筆登記してセットバック部分を敷地から切り離し、その後役所に申請する必要があります。
ただし、以下のような状況では非課税が適用されないことがあります。
例えば、セットバックされた土地部分を私的に利用している場合（花壇や車の駐車など）、または行き止まりの私道などで利用者が特定の人に限定されている場合です。
セットバックが必要なケース
セットバックが必要なケースとは、建物や構造物の設計や配置において、特定のルールや規制に従う必要がある場合を指します。
セットバックは、建物や構造物の周囲に一定の距離を確保することで、安全性、建築基準の遵守、景観への配慮などを確保するために行われます。
幅員が4m未満の道路に面して建て替えを行うとき
まずは、幅員が4m未満の道路に接している場合を考えましょう。
このような場合、土地所有者は接道義務を果たさなければなりません。
つまり、土地所有者は道路に面していない土地に新たな建物を建築することはできません。
しかし、建て替えを行いたい場合はどうでしょうか？ここで重要なのは、新たな建物が既存の建物と同じ建蔽率と容積率に収まるようにする必要があります。
つまり、建て替えを行う場合は、道路に面していない土地の一部をセットバックと呼ばれる段階的な後退させることで、新たな建物が法律に則った建蔽率と容積率を守るようにするのです。
セットバックの具体的な方法は地域や法律によって異なる場合がありますが、一般的には土地の一部を道路から後退させることになります。
これによって、建て替えた建物の面積や容積が制限され、地域の規制に適合していることが確保されるのです。
したがって、幅員が4m未満の道路に接している場合、土地所有者は接道義務を果たし、セットバックを行って新たな建物を建築することができます。
ただし、建物の面積や容積は建蔽率と容積率に収まるように制限されるため、これに十分に注意しなければなりません。
狭い道路を拡幅するため
セットバックとは、道路を広げるための手法の一つです。
具体的には、住宅や建物が面している道路が幅員2メートル未満の場合、通行する車両にとって通行が困難な場合があります。
例えば、自転車や歩行者とのすれ違いが難しく、事故が起こりやすい可能性が高まります。
また、道路の中には死角や見通しが悪い箇所が多く存在することもあります。
このような問題を解消するために、自治体が主導してセットバックが行われることもあります。
セットバックによって、建物や住宅の一部を取り壊し、道路の拡幅を実現します。
このようにして道路の幅員を広げることで、安全かつ円滑な交通の流れを確保することができます。
セットバックの費用は所有者負担
セットバック工事にかかる費用は、土地の所有者が負担する必要があります。
主な費用は、次のようになります。
まず、土地の測量費用があります。
境界確定測量か現況測量のどちらかが必要です。
測量費用は、おおよそ30万円から80万円程度です。
ただし、隣地との境界が確定していない場合は、隣地所有者との話し合いや測量にかかる手間などで高額になることもあります。
確定測量だけで50万円から100万円程度かかることもあります。
一方、境界が確定していれば、現況測量だけで10万円から20万円程度で済むことがあります。
また、敷地と道路用地を分けるための登記費用も必要です。
この費用もセットバックの工事費用に含まれます。
道路用地の整備費用も重要な費用です。
実際の費用は、セットバックした面積によって異なります。
アスファルト舗装の場合、おおよそ5,000円/㎡です。
また、工作物（壁や門など）の解体が必要な場合は、費用が追加されることもあります。
したがって、セットバック工事の費用は、土地の広さ、境界の確定状況、工作物の有無などによって大きく異なります。
セットバックを行う際には、事前に見積もりを取ることをおすすめします。
これにより、具体的な費用を把握し、予算を立てることができます。
自治体によっては助成金もある
セットバックを行う際には、自己負担が必要な金額がかかります。
セットバックの実施が容易でない場合、将来の都市計画に大きな影響を与える可能性があります。
そのため、一部の自治体では、セットバックにかかる費用を助成金として支給している場合もあります。
ただし、助成金の範囲や金額は自治体によって異なるため、事前に所轄の役所に問い合わせておくことをおすすめします。
セットバックが必要な不動産を取得した時
セットバックが必要な不動産を購入した場合や相続した場合、いくつかの注意点に気をつける必要があります。
まず、セットバックとは、建物や構造物を周囲から一定の距離離すことを指します。
このセットバックは、建築基準法や自治体の条例によって定められています。
不動産を購入する際は、まずセットバックの法規制を把握することが重要です。
建物建設時にセットバックが必要
セットバックが必要な土地を購入した場合、その土地に建物を建てる際には、建物から一定の距離をあける必要があります。
これは、周囲の土地や建物との間に適切なスペースを確保するための規定です。
一方、セットバックが必要な土地上に建てられた不動産を購入した場合、将来的に建て替える場合にも、同様にセットバックの規定が適用されます。
つまり、既存の建物を取り壊して新しい建物を建てる際には、周囲との距離を守る必要があります。
ただし、その不動産をスケルトンリフォームやリノベーションする場合、セットバックの規定は適用されません。
なぜなら、既存の建物の構造や外観を変えずに内部の改修を行うため、周囲の土地や建物との距離に変更は生じないからです。
したがって、建物の建設や改修に際しては、土地のセットバックの規定に注意する必要があります。
セットバックが必要な場合は、周囲の環境との調和を保つために、適切な距離を確保するようにしましょう。
セットバック部分は敷地面積から除外
セットバック部分とは、建物の敷地面積の一部を除外することを指します。
したがって、もし既存の建物を取り壊してセットバックを行う場合、同じ大きさの建物を建築することができない可能性があります。
これは、建蔽率と容積率の制限が敷地面積の減少に伴って変化するためです。
つまり、建築できる最大面積が制限されることになるのです。
セットバック部分は私的の利用は不可
セットバック部分は、一般の人々が利用する道路として設定されているため、私的な利用は許可されていません。
つまり、花壇を作ったり、自転車や自動車を駐車することはできません。
資産価値が落ちることがある
土地の面積が縮小することによって、不動産の価値も減少する可能性があります。
また、敷地が縮小しているため、固定資産税や相続税の評価額も下がることがあります。
その結果、年間の維持費や相続時の相続税も、セットバックを行う前と比べて安くなることがあります。
まとめ
幅4m未満の道路に面した土地に新しい建物を建てる場合、道路に接する部分にセットバック（建物から一定の距離を空けること）をする必要があります。
これは、道路との間に適切なスペースを確保し、接道義務を満たすためのものです。
一方、既存の建物を利用する場合は、セットバックは必要ありません。
ただし、将来的に建て替えを行う場合には、セットバックが必要になります。
建て替え時にセットバックが必要なのは、建物の位置を適切に調整し、道路の安全性や都市計画の規制に合わせるためです。
セットバックには、費用がかかる可能性があります。
そのため、事前に見積もりを取得することをおすすめします。
費用はそれぞれの土地や建物の条件によって異なるため、具体的な金額は見積もりを依頼して確認する必要があります。
また、自治体にはセットバックに関連する助成金制度がある場合もあります。
これは、セットバックを行うことで公共の利益や都市計画の目的を達成するために、一定の支援を行う制度です。
自治体のウェブサイトや担当部署に確認し、助成金の有無や条件を調べることをおすすめします。
助成金の存在は、費用負担を軽減する可能性があるため、積極的に活用したいです。
