42条2項道路とは、幅が4メートル未満の道路のことを指します。
このような道路に面している土地に住宅を建てる際は、特定の規制があるため、慎重に注意する必要があります。
ルールを知らずに土地を購入すると、理想としていた家の間取りや広さを実現できない可能性があり、後悔やトラブルが生じる恐れがあります。
このため、ここでは42条2項道路の定義や影響を受けるセットバックなどの基本知識について詳しく紹介します。
42条2項道路とは
42条2項道路とは、建築基準法が1950年に導入される以前から存在していた道路の中で、幅が4m未満の道路を指します。
「2項道路」とも呼ばれることがあり、昔ながらの街にはこのような道路が多く見られます。
幅が4m未満の道路は、建築基準法の規定を満たしていないため、通常はその道路に隣接する土地に建物を建てることは法律違反となります。
ただし、後述する条件であるセットバックが設けられている場合など、いくつかの条件を満たす場合は42条2項道路でも隣接する土地に建物を建てることが許可されています。
建築基準法の施行以前から既に建物が建っている幅が4m未満の道路や、特定の行政機関が指定した道路が該当します。
ただし、幅が1.8m未満になると、更なる条件が追加され、例えば建築審査会の承認が必要となります。
これらの追加条件にも留意して、土地利用や建築計画を進める際には慎重に検討することが重要です。
建築基準法における道路と接道義務
建築基準法によると、建物を建てる際には「幅員4m以上の道路に2m以上面する必要がある」という「接道義務」があるのです。
この接道義務を満たさないと、建築確認申請が通らず、建物を立てることができません。
接道義務は、災害時における避難や緊急車両の通行を考慮して設けられており、地域の安全を守るために重要な規定です。
ただし、例外として42条2項の道路などがあります。
接道義務をクリアするためには、一般的には「セットバック」という手法が用いられます。
セットバックとは
道路に接している土地に建物を建てる際に、道路の幅4mを確保する必要がある場合、敷地を後退させる行為を「セットバック」と呼びます。
セットバックには、建物が隣接する42条2項道路の場合と、崖や川、線路などに隣接する場合で方法が異なります。
建物が隣接する道路の場合は、隣接する道路の中心線から2mまで後退する必要があります。
一方、崖や川、線路などに隣接する場合は、それらの境界線から4mまで後退する必要があります。
セットバックにかかる費用や負担の割合は、自治体によって異なるため、不動産会社や建築会社に相談し調査を依頼することで安心です。
また、42条2項道路が適用される前に建てられた住宅を建て替える際も、セットバックに対応する必要があるため、利用できる敷地が狭くなる可能性があります。
セットバックは建築基準法で定められており、これに従わないと拒否されたり、建物の建設が許可されない場合があるため、注意が必要です。
42条2項道路に該当した場合の影響
購入を検討している土地が42条2項道路に隣接している場合、いくつかの要点を踏まえて影響をご説明いたします。
まず第一に、このような土地の場合、土地の敷地面積が通常よりも小さくなる可能性があります。
そのため、土地の広さや活用範囲を検討する際には、隣接する42条2項道路の存在を考慮する必要があります。
さらに、42条2項道路に隣接する土地の場合、セットバック(建築物を道路から一定の距離離す規制)部分を自由に利用することが制限される可能性があります。
この制約が土地利用計画や建設計画に影響を与える可能性があるため、購入後の後悔を避けるためにも、注意深く調査・検討することが重要です。
したがって、購入を検討している土地が42条2項道路に隣接している場合は、上記の点を含めて影響を検討し、土地利用計画や将来の建設計画にどのように影響するかをよく確認してから決断することが大切です。
敷地面積が小さくなる
セットバックを行うと、一部の土地を道路にする必要が出てきます。
その結果、実際に活用可能な土地面積が減少します。
さらに、建ぺい率や容積率は、セットバック後の土地面積を基準に計算されるため、それらの影響も考慮することが重要です。
建ぺい率は、建物を建てる面積が敷地面積に対してどのくらい占めるかを示す割合です。
この割合が高ければ、住宅の総広さもそれに比例して大きくなります。
一方、容積率は、建物の延べ面積が敷地面積に対してどのくらい占めるかを示す割合です。
容積率が制限されると、どれだけの階数の住宅を建てることができるかが決まります。
道路に隣接している場合、土地の面積が制約されるため、理想的な間取りや階数を実現できない可能性が出てきます。
しかしながら、建ぺい率や容積率は地域ごとに異なる基準が設定されています。
ですので、自治体の公式ウェブサイトから正確な情報を入手し、その基準に基づいて計画を立てることが大切です。
セットバック部分は道路状にする必要がある
セットバック部分は、道路としての利用が求められ、建物の軒先や壁面などが道路幅を超えてはみ出すことが許されないエリアです。
この空間は災害や緊急時に必要な道路幅を確保するために確保されており、プライベートな目的でこの部分を使用してしまうと、緊急車両が通れないリスクが生じます。
自治体によっては、このセットバック部分を買い取ることがある場合もありますが、一般的には無償で提供されます。
固定資産税は通常、この部分に対して課税されませんが、非課税の条件は市町村ごとに異なるため、事前に詳細を確認することが重要です。
また、固定資産税の非課税適用は、市町村が自動的に行うのではなく、申告書を提出して自己申告する必要があるため、税務課などで相談することをお勧めします。
まとめ
42条2項道路と呼ばれる道路は、建築基準法で規定されている道路の一種であり、その幅員が4メートル未満であることを指します。
このような道路は、建築基準法が制定される以前から存在しており、建築物を建てる際には注意が必要です。
なぜならば、建物を建てる際には、幅員が4メートル以上の道路に2メートル以上接するという接道義務があるため、通常は幅員が4メートル未満の道路に面して住宅を建てることはできません。
しかしながら、土地所有者が敷地面積を減少させることで道路の幅員を4メートル確保する方法である「セットバック」を行うことで、住宅の建築が認められるケースもあります。
このような場合、建物の設計や配置に注意が必要となります。
土地を購入する際には、単に図面や写真を確認するだけでなく、早い段階で実際に現地を訪れて土地がどのような道路に接しており、向かい側の土地の状況はどうかなど、周辺環境や土地の特性について確認することが重要です。
この記事を参考にしながら、土地探しを進めていただければと思います。